Несколько месяцев назад «ИН» уже поднимал тему ипотеки, но события на этом рынке развиваются столь стремительно, а его влияние на весь сегмент недвижимости настолько существенно, что мы решили вновь к ней обратиться, тем более что новостная лента дает для этого предостаточно поводов.
Тренд на постоянное снижение ставки по жилищному кредитованию уже стал одним из ключевых факторов динамики рынка ипотеки. Причем касается это не только лидеров рынка — банков со значительной долей государственного участия, но и небольших игроков — за последние месяцы многие из них успели уже несколько раз снизить свои ставки, вплотную приблизившись к докризисным значениям в 9–11%. Так, в Сбербанке ипотечный кредит можно взять под 10–14% годовых в рублях (в долларах США и евро — от 8,8%), а в ВТБ24 — от 13,6% годовых в рублях (от 9,1% в валюте). Но если ранее эти банки были вне досягаемости со стороны коммерческих банков, то сейчас последние уже пытаются с ними успешно конкурировать, предлагая все более низкие ставки. Например, в «Нордеа Банке» можно взять ипотеку под 11,5% в рублях, а в «ЮниКредит Банке» — от 11% годовых в рублях (по предложению, действующему с 1 сентября по 31 октября 2010 г.) на квартиру на вторичном рынке. Разумеется, в данном случае мы говорим только об абсолютном возможном значении ставки, без учета других условий предоставления кредитов.
Если же говорить еще об одной важнейшей составляющей доступности ипотеки — размере первоначального взноса, то здесь также происходят серьезные изменения. Причем если в 2008–2009 году он в разных банках, не прекращавших заниматься жилищным кредитованием, доходил до 50 и даже 70% (!), то сейчас многие банки готовы работать с первоначальным взносом до 30%, а в ряде случаев и 20%. Конечно, вне конкуренции по такому условию находится Сбербанк, выдающий кредиты при первоначальном взносе в 10–15%. Специалисты продолжают спорить о психологическом факторе, возникающем при таком низком его размере (считается, что при размере первоначального взноса ниже 15% резко растет риск возникновения дефолта у заемщиков). Но существование таких условий «разгоняет» сам рынок ипотеки, что положительно сказывается на его росте в целом.
Разумеется, значения ставки по кредиту и размер первоначального взноса (как и сам срок кредитования) являются величинами взаимозависимыми, а при достижении определенных пороговых значений на возможность получения кредита по ним начинают влиять и другие факторы — дополнительные залоги на недвижимость, страховки заемщика на случай невозврата кредита и другие.
Свидетельством того, что ипотека возрождается, является также и появление жилищных кредитов с плавающими ставками. Причем если госбанки привязываются к ставке рефинансирования ЦБ РФ, то коммерческие — к индексам LIBOR, EURIBOR, MosPrime Rate. Такой подход позволяет банкам работать с более «короткими» деньгами, что дает возможность кредитным организациям удешевлять кредит в целом. В Воронеже такие предложения есть в рублях, например, у ВТБ24 и Банка «ОТКРЫТИЕ» (с привязкой к ставке ЦБ РФ), «Нордеа Банка», «АМТ Банка», «Мособлбанка», «ЮниКредит Банка» (с привязкой к MosPrime Rate), в долларах США и евро — у «ЮниКредит Банка», «Нордеа Банка, «Мособлбанка» (в LIBOR и EURIBOR). Наверное, нелишним будет коротко пояснить, что представляет собой каждый из индексов. LIBOR(англ. London Interbank Offered Rate, Libor) — фиксируется Британской Банковской Ассоциацией, начиная с 1985 года ежедневно в 11:00 по Лондонскому времени, и рассчитывается по семи валютам: GBP, USD, JPY, CHF, CAD, AUD, EUR. По индексам LIBOR происходит большинство межбанковских операций. EURIBOR (European Interbank Offered Rate) — Европейская межбанковская ставка предложения, то есть средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро. MosPrime Rate (Moscow Prime Offered Rate) — индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке. Этот показатель формируется Национальной валютной ассоциацией на основе объявляемых 10 банками — ведущими операторами рынка МБК — депозитных ставок сроками: overnight, 1 неделя, 2 недели, 1, 2, 3 и 6 месяцев.
Несмотря на кажущуюся привлекательность ипотечных кредитов с плавающими ставками, ввиду того, что жилищный займ — предприятие долгосрочное, такие кредиты являются довольно рискованными (спрогнозировать динамику индексов LIBOR, EURIBOR, MosPrime Rate на годы вперед крайне сложно — читайте «невозможно»), и многие специалисты отмечают, что фиксированная ставка, как правило, является более приемлемой для обычного заемщика.
Еще одним важным фактором роста ипотечного рынка является размер комиссий. Дополнительное внимание к ним было «подогрето» широко разрекламированной этим летом отменой всех комиссий при выдаче жилищных кредитов в Сбербанке. Таким образом, процентная ставка стала в Сбербанке единственным параметром, влияющим на стоимость ипотеки. Инициатива Сбербанка, как всегда, если и не вызвала лавинообразное изменение на рынке по этому виду условий, но оказала на него значительное влияние. Первыми примеру Сбербанка начали следовать, естественно, госбанки — «Россельхозбанк» и ВТБ24, которые снизили или отменили некоторые ранее действовавшие комиссии.
Вообще, дополнительных параметров (комиссий), влияющих на стоимость ипотечного кредита комиссий, и, соответственно, платежей к кредиту может быть довольно много. Плату могут брать как разово: за рассмотрение кредитной заявки, за проверку документов и оценку объекта ипотеки, за открытие ссудного счета, за оформление документов по ипотеке, за безналичное перечисление кредитных средств и получение кредитных средств наличными, за досрочное погашение кредита и другое, так и ежемесячно: за ведение ссудного счета, за перечисление платежей в счет погашения кредита. И, конечно, нельзя сбрасывать со счетов такие возможные платежи, как санкции за просрочку погашения. Ежедневный платеж в случае просрочки платежа у разных банков составляет в пределах 0,1–0,2%. В кредитах Сбербанка в качестве санкции за просрочку погашения разово выплачивается двойная годовая ставка к сумме просроченного платежа за весь период просрочки.
Что касается сегментов жилой недвижимости, которые можно приобрести в ипотеку, то подавляющая часть предложений лежит в области кредитования «вторички», так как новостройки кредитовал длительное время (в 2009 году — начале 2010 года) только Сбербанк. Но уже сейчас в ряде банков можно получить кредит на первичном рынке недвижимости. Но в связи с тем, что резко сократилось само количество нового строительства в целом, то и, соответственно, доля ипотеки на новостройки сейчас не превышает 10% от общего объема выданных займов.
Таким образом, можно констатировать, что усилия государства, направленные на поддержку реанимации ипотечного рынка, начали давать свои первые плоды. Посредством государственных банков заданы определенные стандарты в части условий для заемщиков — снижение процентной ставки и размера первоначального взноса, полная отмена или уменьшение количества комиссий. Для финансирования ипотеки правительство поручило ВЭБ использовать средства Пенсионного фонда и Фонда национального благосостояния. Кроме того, совсем недавно была принята программа «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года».
И хотя специалистами рынка она активно критикуется, так как многие ее целевые ориентиры априори с трудом выполнимы (планируется, например, что к 2030 году ипотека станет доступна 60% российских семей, а процентная ставка не будет превышать 6%). Тем не менее постоянная поддержка государством жилищного кредитования может «разогреть» рынок даже при слабом спросе. А это, в свою очередь, положительно скажется на всем состоянии рынка недвижимости и строительства в стране.
