Когда речь заходит о высотных зданиях или небоскребах, первое, что приходит на ум, — конечно же, многоэтажная Америка с ее зданиями из стекла и бетона, которые появились там еще в конце XIX — начале XX века. Башня Бурдж Халифа в Эмиратах, Тайбэй 101, Шанхайский всемирный финансовый центр и даже попавшие в список самых высоких зданий мира наши небоскребы в деловом комплексе «Москва-Сити», по мнению специалистов, лишь начало предстоящего «роста ввысь» большинства столиц мира, да и не только столиц. Однако и в «заоблачных» перспективах не все так просто.
О прошлом и настоящем
Согласно общепринятой классификации зданий, высотными считаются строения свыше 100 метров. Критерий, принятый именно в метрах, а не этажах, обусловлен тем, что высота этажей в разных зданиях может быть различной в зависимости от их назначения. При этом во всем мире зданий свыше 400 метров едва ли найдется больше двадцати, высотой от 300 метров — порядка 400, а от 200 до 300 метров — немногим более 100. В то время как высотные здания от 100 до 200 м являются самыми распространенными, и количество таких объектов растет как в России, так и за рубежом.
Как известно, отцом-основателем высотных домов в Москве считается Иосиф Сталин, и даже спустя десятилетия нельзя не признать, что небоскребы, построенные по его указу, преобразили Москву 50-х и до сих пор являются настоящими архитектурными памятниками той эпохи.
В последующие годы строительство столь монументальных зданий в нашей стране было приостановлено, и лишь в начале 90-х годов XX века вопрос о реабилитации высотного строительства был поднят с новой силой. Высотки как объект недвижимости устраивали на тот момент всех — на сравнительно небольшой площади, занимаемой высотным зданием, умещалось большее количество квадратных метров — будь то жилые помещения или офисы. Тем более что в начале 90-х «новый» русский бизнес находился в стадии бурного роста. Городские власти, равно как и застройщики, получали с высоток существенную выгоду, а покупатели — нестандартное и, по большей части, весьма качественное жилье. Тем не менее возвращение к решению задач возведения многофункциональных высотных зданий происходило практически с чистого листа.
«Новое кольцо Москвы» — программа, принятая столичной мэрией в 1998 году, предполагала строительство к 2015 году между третьим транспортным кольцом и МКАДом от 60 до 200 высотных комплексов различного назначения в разных районах столицы. Каждая высотка должна была стать архитектурной доминантой, «маяком» района, в котором она была запланирована. Однако в марте текущего года с легкой руки Собянина столичные власти заморозили дальнейшую реализацию масштабного проекта. Причина довольно банальна — инвесторы оказались не готовы к вложению средств в столь крупное начинание, объясняя это низкой доходностью, большими затратами, а также отсутствием разработанной градостроительной документации и прочими бюрократическими сложностями. Безусловно, высотное строительство в столице ведется — примером тому может служить небезызвестный комплекс «Москва-Сити», продолжающий расти ввысь, тем не менее проекту ни много ни мало почти 20 лет, а его завершение далеко от первоначальной задумки. Хотя несколько внушительных высотных комплексов, безусловно, преобразили Краснопресненскую набережную. Попробуем разобраться, какие факторы сдерживают сегодня строительство высоток в нашей стране, а какие — стимулируют.
О технологиях и не только
Как и любое масштабное дело, строительство высотных сооружений имеет своих сторонников и противников. Основные опасения высказываются по поводу качества возводимых объектов. Отчасти небезосновательно — сталинские высотки, для возведения которых создавались специальные проектные институты и конструкторские бюро, а об экономии средств речи и вовсе не велось, и до сих пор «стоят» лучше, чем многие современные высотные здания.
Более того, на строительстве самих объектов в те годы были задействованы отнюдь не безграмотные братья-гастарбайтеры, а руководители всех уровней точно знали, что за каждый украденный кирпич или ошибку в расчетах можно пойти по этапу.
Не секрет, что сегодня дела обстоят иначе. И сообщения о том, что где-то на стройке упал башенный кран или лестничный марш, появляющиеся с завидной закономерностью, никак не прибавляют уверенности в том, что возводимые сегодня многоэтажные дома простоят, как сталинские «семь сестер», более полувека, не «уронив» ни единого кирпича.
Более того, как будут вести себя в эксплуатации новые здания, пока не знает никто: специалисты утверждают, что выводы о безопасности современных высоток можно будет сделать не ранее чем через десять лет.
Конечно, наши проектировщики, специалисты служб эксплуатации высотных зданий опираются на опыт, накопленный за долгие годы различными странами. Отчасти внедряются и отечественные разработки, но пока, увы, мы не можем похвастаться тем, что Россия обладает высокотехнологичными приемами такого рода строительства.
А поскольку в нашей стране внедрение высотного строительства происходит с существенным отставанием от зарубежных коллег, опыт других стран по решению основных проблем возведения высотных зданий ценен и весьма важен — и это касается как градостроительных особенностей, то есть размещения высоток в городе в контексте его исторической застройки, так и функциональных, касающихся назначения зданий конструктивных решений и методов обеспечения их безопасности.
Еще одна проблема высотного строительства — жизнеобеспечение небоскребов. Кроме того, что здание необходимо построить с учетом всех технологических норм и требований, следует обеспечить его надежную работу и профессиональную эксплуатацию. А это и лифты, и отопление, и вентиляция, и водопровод, и канализация, и электрооборудование, а также системы автоматизации и диспетчеризации, не говоря о телефонной связи, телевидении, Интернете и многом другом.
К слову, система водоснабжения в высотных зданиях включает в себя дополнительные насосы, удерживающие давление воды на большой высоте. А при подборе лифтовой системы необходимо учитывать не только высоту дома и количество жильцов, но и максимальное число пассажиров. К тому же в высотках должна быть предусмотрена автономная энергосистема, которая защищает лифты от блокирования при отключении центрального энергоснабжения. Системы высотного объекта должны переходить на резервное питание, что позволит лифтам работать в течение нескольких часов в обычном режиме.
По мнению специалистов, в России все еще нет фирм, которые могут взять на себя весь комплекс эксплуатационных мероприятий высотного домостроения. Мы пока идем по пути повышения квалификации специалистов — и это касается не только работников службы эксплуатации, но и проектировщиков, архитекторов и строителей.
О метрах квадратных
А теперь немного о том, что такое высотка с потребительской точки зрения. Оказывается, желающих жить поближе к небу немало — одних впечатляют панорамные, захватывающие дух виды, другие относят высотное жилье к элитному и стремятся стать его обладателем, третьим льстит мысль о том, что их дом можно увидеть за многие километры. В общем, причины у всех разные. Тем не менее квартиры в высотках пользуются спросом как в столице, так и в других городах.
Жилые комплексы в современных высотках являются типичным примером квартир бизнес-класса: собственная управляющая компания, подземный паркинг, охраняемая территория — то есть все то же, что имеется и в других домах этой категории. Особенных специфических черт, касающихся планировки и присущих именно высотному жилью, как правило, нет. Средняя площадь квартиры в таких домах составляет от 100–120 кв. м, и, пожалуй, единственное отличие высоток от других домов категории бизнес-класса — количество этажей.
Стоимость квадратных метров жилья в высотках также соответствует параметрам бизнес-класса. Цена квартиры зависит от местоположения объекта, причем чем выше расположена квартира, тем она, как правило, дороже. Кроме того, она зачастую определяется престижностью проекта и редко зависит от рыночных факторов. Скорее, по мнению экспертов, цена квартиры или апартаментов в высотном здании зависит от модных тенденций. Безусловно, в высотных зданиях есть и по-настоящему элитное жилье — это пентхаусы, расположенные на самых верхних этажах. Такие объекты действительно можно назвать уникальными, поскольку настоящих пентхаусов, для жителей которых предусмотрены индивидуальные входы и лифты, бассейны и сады, расположенные прямо на крыше здания и чья площадь может достигать 500 и более квадратных метров, в высотках все же пока немного, в отличие от многоуровневых квартир, которые, впрочем, тоже не отнесешь к разряду дешевых. Однако, несмотря на то что квартиры на верхних этажах дороже, спрос на них остается высоким, и их покупают в первую очередь — ведь если и жить в высотке, то уж непременно на самом верху.
К слову, в перспективе, по утверждению специалистов, качественное жилье в высотных домах будет дорожать с той же динамикой, как и вся жилая недвижимость на рынке. Совершенно очевидно, что жизнь на «верхотуре» нравится далеко не всем, тем не менее и поклонников такого вида жилья довольно много. А это значит, что покупатели на квартиры в высотках найдутся всегда.
О планах и перспективах
Необходимость возведения высотных зданий в крупнейших городах объясняется сегодня реальным дефицитом территорий для строительства и плотной застройкой, а в некоторых городах и дефицитом офисных и гостиничных площадей, которые рационально размещать именно в высотных зданиях. Более того, в наши дни построить одну высотку порой выгоднее, чем комплекс зданий меньшей этажности, и при этом полезная площадь в обоих случаях будет одинаковой. К тому же растущая доступность новых строительных технологий и незаполненность ниши высотного строительства говорят о том, что в ближайшей перспективе следует ожидать возведения именно небоскребов в различных городах страны. Современная индустрия может обеспечить высотное строительство не только прочными металлоконструкциями, бетоном высокого класса, но и различным строительным оборудованием и материалами.
Тем не менее реализованные проекты российских высоток показали, что девелоперский и строительный рынки России еще не до конца подготовлены для решения многих задач, связанных этим трудоемким процессом. Дискуссии на разных уровнях вызывает именно девелопмент подобных проектов — градостроительные, архитектурные, инженерные особенности новых высотных сооружений. Кроме того, в России до сих пор нет общепринятых норм строительства высотных зданий, поэтому следующим этапом в установлении правил взаимодействия между всеми участниками процесса должно стать принятие новых федеральных норм по высотному строительству, которые, в свою очередь, позволят возводить современные безопасные здания. Следующая проблема, решение которой не терпит отлагательств, — это подготовка высококвалифицированных специалистов, которые будут постоянно следить за техническим состоянием небоскребов.
И все же, несмотря на объективные сложности, наши строители достаточно уверенно осваивают технологии высотного домостроения. Ведь сегодня уже невозможно представить современный мегаполис без архитектурных гигантов, представляющих собой различные вариации на тему бетона и стекла, которые стали непременным атрибутом крупнейших мировых столиц. А это значит, что расти ввысь будет не только Москва, но и другие российские города.
Комментарии:
Михаил Паничев, главный архитектор института «ВОРОНЕЖПРОЕКТ»:
Причины появления высотных зданий — неоправданно высокая цена на землю. Однако зданий высотой свыше 75 метров, которые можно назвать высотками, в нашем городе пока нет. Фактически пока начинают строиться только 25-этажные здания. При этом уже сегодня 17-этажные жилые дома считаются массовой застройкой. Впрочем, чтобы оценить качество такой застройки, достаточно побывать на этих объектах. К негативным ее факторам можно отнести прежде всего высокую плотность застроек, отсутствие парковок, развитой инфраструктуры… На мой взгляд, массовая застройка должна быть среднеэтажной, а жилье в зданиях повышенной этажности иметь более высокое качество, поскольку эти объекты скорее штучные, чем массовые. В то же время высотного строительства в исторической части города, я считаю, быть не должно.
Борис Колокольников, руководитель агентства недвижимости «Трансферт»:
Не секрет, что лимит свободных площадей для строительства в нашем городе практически исчерпан. Поэтому единственная возможность обеспечивать почти миллионный город новой жилплощадью — высотное строительство.
Для справки: высотными зданиями в России со времен СССР считают здания высотой более 75 м или более 25 этажей. На практике высотными считаются здания от 14 этажей или высотой около 50 м.
Высотные здания могут иметь разное назначение: быть бизнес-центрами, гостиницами, жилыми домами, учебными зданиями. Помимо помещений основного назначения в них размещаются автостоянки, магазины, офисы, кинотеатры и т. д. В зарубежной практике высотные здания концентрируются в относительно небольшом районе — деловом центре города.
Особенностью Воронежа оказывается отсутствие «сити» как такового. К высотным зданиям в Воронеже можно отнести БЦ «Саммит», ЖК «Синяя птица», которые расположены в различных районах города.
Существенным фактором, негативно влияющим на развитие высотного строительства в России и, соответственно, в Воронеже, является несовершенство современной нормативной базы, препятствующей успешному развитию этого вида строительства. Кроме того, высотные здания в силу своей специфики имеют большую степень потенциальной пожарной опасности в сравнении со зданиями нормальной этажности. Свидетельство тому — недавний пожар в строящемся высотном здании на проспекте Революции. Пожарная опасность для людей, находящихся в высотных зданиях, усиливается тем, что, в отличие от малоэтажных домов, сильно затрудняется эвакуация, а также возрастает сложность борьбы с пожарами.
Эти факторы, а также многолюдность помещений, вынуждают относить высотные многофункциональные здания к объектам повышенного внимания со стороны проектировщиков и надзорных органов. В связи с этим до недавнего времени в Воронеже действовало ограничение на возведение высоток: у пожарных не было возможности бороться с огнем выше 16-го этажа.
К счастью, технологии не стоят на месте, и новая техника доставляет спасателей уже на высоту 30-го этажа. Это позволяет вести в Воронеже высотное строительство. А это не только экономика — это статус как самого города, так и девелопера и владельца/арендатора помещений, своего рода показатель престижа и степени развития города. Подобные проекты реализуются в расчете не столько на местных, сколько на иногородних/иностранных бизнесменов и гостей города.
