Земельный передел: предложение земельных участков в Воронеже значительно превышает спрос
Вторник, 16.11.2010, 15:52
Анна Иванникова
«Покупайте землю — ее больше не производят», — говорил когда-то Марк Твен. Но сейчас мало кто спешит последовать этому совету, несмотря на то что воронежский рынок земли буквально захлебывается предложениями.
Н а воронежском рынке недвижимости наблюдается невиданный рост предложения земельных участков — можно приобрести надел на любой вкус и практически по любой цене. Почему же именно сейчас владельцы земли стремятся как можно скорее от нее избавиться?
Многие эксперты полагают, что рост предложения связан в первую очередь с общим оживлением рынка после кризиса, но это самое общее объяснение. Основная причина в том, что земли перестали быть инвестиционно привлекательными. Еще лет десять-пятнадцать назад земля практически ничего не стоила. Участки, которые сейчас в таком количестве хлынули на рынок, по большей части были приобретены нынешними собственниками еще в те времена, когда не существовало такого спроса на землю, и, вкладывая деньги, они даже не представляли, насколько она вырастет в цене.
Теперь «держать деньги в земле» стало невыгодно. Она существенно подешевела и из надежного вложения превратилась в затратную статью — требует обслуживания, регулярной уплаты налогов. Поэтому многие землевладельцы, как крупные, так и не очень, приняли решение выводить деньги, причем сделали это одновременно. Как следствие — резко выросло предложение.
Сейчас цены на землю сократились на порядок, но желающих покупать ее даже с существенным дисконтом все равно не наблюдается. Спрос настолько низкий, что не востребованы даже участки с готовой проектной и разрешительной документацией.
Земля в цене До кризиса землю покупали даже по сильно завышенной цене. В то время спрос примерно равнялся предложению, а в отношении особенно ликвидных земель всегда наблюдался дефицит. «Неплохие участки появлялись на рынке и раньше, — рассказывает директор агентства недвижимости «Аспект» Олег Корягин, — просто в 2007 — 2008 годах цены были такими, словно эта земля находится не в Воронеже, а как минимум в Подмосковье».
Ценовой пузырь, образовавшийся за последние годы на воронежском рынке, лопнул во многом благодаря кризису. Если рассматривать ситуацию в целом, то, по сравнению с предыдущими годами, цены упали примерно вполовину. Однако есть участки, не имеющие альтернативы, например, расположенные в историческом или административном центре города. Особенность такой земли — в ограниченности предложения. Она всегда будет в цене, и даже если сейчас на такой «эксклюзив» нет покупателя, в скором времени он обязательно появится.
Получается, решающим фактором цено-образования в данном случае становится месторасположение. «Бывают случаи, когда земельные участки расположены в одном районе, расстояние между ними не превышает пятисот метров, и при этом один из них в два раза дороже другого, — рассказывает председатель совета директоров инвестиционно-строительной компании «Недвижимость и Кредит» Анатолий Бойко. — Поэтому абстрактно говорить о цене на землю нельзя, к каждому участку надо подходить индивидуально».
«Если говорить о менее ликвидных землях, их стоимость колеблется от 100 до 500 тысяч рублей за сотку, — рассказывает Олег Корягин — Участки в центре всегда ценились дорого, здесь сотка земли будет стоить от 500 тысяч рублей до одного миллиона. Конечно, цена будет зависеть от многих факторов — от характеристик самого участка, от соотношения спроса и предложения и так далее».
Огласите весь список… За последние годы земля стала предметом спекуляции — искусственно создавался дефицит, росли цены. Однако с окончанием кризиса вдруг оказалось, что на рынке ее более чем достаточно. Причем подобная ситуация характерна не только для нашего города, аналогичная картина наблюдается по всей России.
«Ситуация интересна еще и тем, что большинство продавцов не владеют информацией о других участках, — рассказывает Анатолий Бойко. — Они полагают, что их участок уникален и сразу найдет покупателя, но при этом не знают рынка: сколько земли сейчас предлагают, какие на нее цены. Даже если зайти на сайт компании «Недвижимость и Кредит», можно увидеть, что предложение очень большое».
Например, кому еще некоторое время назад могло прийти в голову, что в районе площади Ленина может быть выставлено на продажу около 20 га превосходной земли? Заслуживают внимания следующие большие участки: 12 га земли на набережной, 5 га на Ворошилова, 4 га в Красноармейском переулке… И это не считая множества небольших участков под индивидуальное строительство. Богат предложениями левый берег — 22 га на Остужева (в районе «МЕТРО»), 30 га на Дубровина, 10 — на Ленинградской, 2 га на Димитрова. Нельзя не отметить участок в 50 га в районе гипермаркета «Град», около 10 га в районе улицы Ломоносова… И это только самые масштабные предложения!
Помимо этого в черте города предлагается огромное количество участков размером меньше гектара. «Если говорить о небольших участках под индивидуальное строительство в черте города, на них существенно упал спрос, — рассказывает исполняющая обязанности директора агентства недвижимости «Виан» Екатерина Гребенщикова. — Люди не готовы приобретать землю, пусть даже в центре города, за такую цену и предпочитают искать другие варианты. Например, все больше отдают предпочтение загородному строительству».
В общем, достойной земли на рынке сейчас более чем достаточно: это и земли так называемых «жилых зон», и «общественно-деловых зон», предназначенные, согласно градостроительным регламентам, для застройки, например, административными зданиями. В условиях низкого спроса наиболее востребованы земли для застройки промышленными, коммунально-складскими и другими производственными объектами — то есть земли «производственных зон». Как отмечают эксперты, в этой категории речь идет прежде всего о небольших участках от 50 соток до 3 га.
Будущее рынка Сейчас сложно предсказать, как в дальнейшем поведет себя рынок. Скорее всего, цена на землю падать уже не будет — потому что некуда. В ближайшем будущем нас ожидает ее плавное и очень незначительное повышение, связанное, в первую очередь, с инфляцией. При этом, по оценкам экспертов, предложение со временем только вырастет, поскольку инвестиционные земли будут продолжать «выбрасывать» на рынок. Однако, для того чтобы освоить такое количество земли, строителям потребуется не один год.
