Одной из самых пострадавших в результате кризиса отраслей стало строительство, но, несмотря на это, уже сейчас можно с уверенностью говорить, что 2011 год станет годом настоящей реанимации строительного рынка.
Строительство: перезагрузка Постепенная стабилизация отечественной экономики, восстановление финансирования, повышение общей покупательской способности населения и, конечно, ставшая вновь доступной ипотека сделали свое дело — уже в конце 2010 года в строительной отрасли наметились первые положительные тенденции. Хотя новые объекты по-прежнему практически не закладывались, компании приступили к строительству ранее «замороженных» проектов.
Одним из главных положительных факторов, способствовавших оживлению строительной сферы, стало восстановление кредитования: банки охотно идут навстречу как застройщикам, так и потенциальным покупателям жилья. Так, было возобновлено предоставление ипотечных кредитов, снижены процентные ставки, условия кредитования заметно смягчились. И хотя спрос на подобные банковские продукты по-прежнему ниже докризисного, он уже почти в полтора раза превысил прошлогодние показатели.
Благоприятно на развитии отрасли сказались и меры государственной поддержки, в том числе работа Фонда развития жилищного строительства (РЖС). В начале февраля этого года на совещании по вопросам развития жилищного строительства премьер-министр России Владимир Путин высоко оценил работу Фонда в предыдущие годы и добавил, что необходимо создавать базу для его работы на длительную перспективу: обеспечить земельными ресурсами и тем самым дать сигнал партнерам Фонда и потенциальным инвесторам. Он поставил задачу в 1,5 раза увеличить темпы жилищного строительства в РФ в течение пяти лет, чтобы «окончательно преодолеть последствия кризиса и вновь начать активно наращивать объемы жилищного строительства».
Лед тронулся С начала 2009 года строительные работы постоянно сокращались, реагируя на кризис, лишивший девелоперов и конечных покупателей возможности кредитоваться. В первой половине 2010 года эта тенденция продолжилась: в период с января по июнь строительные работы сократились еще на 3 % по отношению к первому полугодию 2009-го. Переломным моментом стал июнь 2010 года, когда по сравнению с предыдущим месяцем строительство увеличилось на 28 % (!), а по отношению к июню 2009 года объем жилищного строительства вырос на 3,7 %.
В том же 2010 году многие российские девелоперы, включая таких крупных игроков, как ОАО «Группа ЛСР» и группа компаний «ПИК», официально объявили о «разморозке» строек, приостановленных в кризисном 2009-м, и запуске новых проектов.
Такая же тенденция характерна и для региональных игроков, в том числе и воронежских застройщиков. В 2010 году, особенно его второй половине, на воронежском строительном рынке наблюдался рост активности как со стороны строительных компаний, так и со стороны покупателей строящейся недвижимости. По мнению многих аналитиков рынка, в 2011 году рост продолжится. «В этом году спрос на новостройки усилится. За спросом будут подрастать и цены. Удорожание может доходить до 2–3% в месяц, а к концу года мы увидим цены на 15–20% выше текущих уровней, — считает руководитель Службы недвижимости «Сота» Илья Мариничев. — Сейчас, впервые за три последних года, наступило благоприятное время для инвестирования в новостройки». Но такой оптимистичный прогноз поддерживается далеко не всеми участниками рынка, обращающими внимание на то, что на события в строительной отрасли могут повлиять и внешнеэкономические факторы, в частности, нестабильность на рынках углеводородов, которая может, в свою очередь, вызвать новый виток мировых кризисных явлений. А, как мы уже хорошо знаем, экономика России довольно быстро стала реагировать на подобные факторы.
На финишной прямой В этом году на рынке недвижимости Воронежа ожидается существенное увеличение объемов вводимого жилья — в основном будут завершены проекты, заявленные к строительству в благополучные докризисные годы. Несмотря на имевшие место пессимистические ожидания, все они (и в первую очередь те, работа на которых уже началась к моменту наступления кризиса) постепенно достраиваются. Сейчас на них ведутся строительные работы, и многие будут сданы и введены в эксплуатацию уже в первом полугодии 2011-го.
Объем строительства увеличится, однако в силу того, что в кризис число вновь закладываемых объектов резко сократилось, пока можно говорить лишь об оживлении рынка, ждать бурного роста еще рано. Значительное количество объектов в свое время было заморожено на стадии разрешительной документации, их строительство только начинает возобновляться.
Большой объем вводимых в Воронеже площадей займут типовые дома, что, в общем-то, вполне ожидаемо, поскольку спрос на жилье эконом-класса будет расти. Так, ОАО «Домостроительный комбинат» в этом году планирует ввести в эксплуатацию порядка 230 тыс. кв. м жилья — основной объем традиционно придется на типовые панельные дома. Компания планирует продолжить квартальную застройку на ул. 9 Января, ул. Ростовской, в микрорайонах Тенистом и Шилово и других районах города.
В этом сегменте (типовые кирпичные и панельные дома) работают и другие строительные компании. Отметим крупные проекты, сдача которых запланирована на самое ближайшее время. Так, в III квартале 2011 года будет сдан жилой комплекс «Пионер Град», шестнадцатиэтажный монолитно-каркасный жилой дом, который возводит ООО «РиксСтрой-Инж». Один за другим — в III и IV кварталах — будут сданы два крупных жилых комплекса от компании «Выбор». На IV квартал запланированы сдача жилого комплекса «Юбилейный» от ООО «Альфа-Строй» и ряда других проектов.
Продолжится также активное строительство объектов, начатое в прошлом году. В 2010 году была сдана 1-я очередь жилого комплекса «Челюскинцев, 101», в 2011 будет продолжено строительство 2-й и начато строительство 3-й очереди комплекса. Активно возводится жилой комплекс «Вега», к строительству которого в октябре 2010 года приступило ООО «Талай».
Упоминавшийся выше «Домостроительный комбинат» в этом году начнет комплексную застройку земельных участков, расположенных в Коминтерновском районе на ул. Шишкова (бывшие земли ВГАУ). Право аренды двух крупных участков компания выиграла в рамках аукционов, проводимых фондом «РЖС».
Что касается коммерческой недвижимости, то в прошлом году были введены в эксплуатацию такие крупные торгово-развлекательные центры, как «Максимир», «Арена», ТРК «Град», и с учетом построенных еще в докризисное время площадей можно сказать, что на ближайшие годы эта ниша заполнена полностью. Имеющиеся ТРЦ более чем удовлетворяют потребностям города, ведь уже сейчас по соотношению торговых площадей к количеству населения Воронеж соответствует европейским стандартам.
То же самое касается и количества крупных деловых центров. Поэтому, если говорить о коммерческой недвижимости, ввод которой намечен на текущий год, речь можно вести преимущественно о торговых площадях небольшого формата — магазинах шаговой доступности.
Из значимых для города объектов, которые заявляются девелоперами к сдаче в этом году, пожалуй, можем назвать лишь десятиуровневый многофункциональный комплекс «Атмосфера», работу над которым в III квартале 2011 года обещает закончить ООО «Стандарт», а также новаторский бизнес-центр «Вита», построенный на принципах экодевелопмента, сдача которого намечена на 1-е полугодие 2011 года. Кроме того, компания «Талай» планирует в 2011 году начать строительство 2-й очереди ТЦ «Армада».
Уроки кризиса У нынешнего кризиса есть не только негативные последствия. Главным положительным влиянием кризиса, и это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости, стало существенное оздоровление рынка. Пережив трудные времена, строители в корне изменили подход к работе — теперь, не ожидая столь бурного роста, они стали подходить к своим проектам более взвешенно, рационально и ориентироваться на потребности рынка. Сейчас, и в этом несомненная заслуга кризиса, как никогда актуальны детальный анализ и прогнозирование, которые позволят ответить — кем, когда и по какой цене будут востребованы новые объекты. Кризисные годы предоставили строительной отрасли уникальную возможность перейти к новому, более цивилизованному, формату работы.
Комментарии:
Группа компаний Krays: Мы ожидаем стабильного роста спроса на жилую недвижимость на первичном рынке за счет роста покупательской способности населения и дальнейшего оживления кредитного рынка. Многие эксперты отмечают, что банки расширяют линейку ипотечных и потребительских кредитов, в том числе ради пополнения оборотных средств, а сама недвижимость вновь становится одним из самых надежных источников для инвестиций. Кроме того, начали реально работать меры господдержки строительной отрасли. В частности, федеральный фонд РЖС уже начал «торговать» земельные участки под застройку, инфраструктура на которых будет обеспечиваться за счет государства. Это при добросовестном подходе строителей позволит снизить себестоимость квадратного метра и сделать его более доступным для покупателей. В Воронеже, кроме всего прочего, далеко не полностью обеспечен спрос не только на типовую жилую недвижимость эконом-класса, но и на более затратные как для покупателя, так и для застройщика, квадратные метры. Поэтому у строителей будет простор для обеспечения потребностей покупателей, которые в 2011 году будут подкреплены возможностью заплатить за них.
Михаил Комаров Учредитель ООО «Эльтаро»: В настоящее время компания «Эльтаро» занимается продвижением и реализацией двух строительных проектов в городе — это жилой комплекс «Вега» в Северном районе, и 2-я очередь жилого комплекса «Челюскинцев, 101». Проекты, на первый взгляд, совершенно разные — один в Северном, другой в центре, разная технология строительства, отличается концепция самих комплексов, разные компании-застройщики — «Талай» и «Воронеж-строй». Однако оба этих проекта имеют главное общее, нет, не компанию «Эльтаро», хотя для нас честь выступать партнерами в этих проектах, и даже не финансирование «Сбербанка» и выгодные ипотечные программы. Основное объединяющее проекты — четкость и продуманность их реализации, налаженная работа с подрядными организациями и финансирование не по извечному принципу «долевки» — «принесут физики денюжку — заплатим в стройку, если не найдется куда еще потратить…». Оба застройщика, прежде чем начать стройку, четко рассчитали свои силы и теперь могут строить по 3 этажа в месяц независимо от темпов продаж. Впрочем, скажем честно, продается тоже хорошо, люди наблюдательны и расчетливы и умеют замечать качество и надежность. Наверное, получается, как в рекламном ролике, — но в данном случае я готов отвечать за каждое произнесенное слово.
Как я говорил, дома разные. Площади квартир рассчитаны практически на любой вкус, в «Веге» от 40-метровых однокомнатных до 82-метровых трешек, на «Челюскинцах» — от 35 до 90 кв. метров. В целом, я думаю, что мы подберем квартиру на любой вкус.
«Вега» — это два 17-этажных 2-подъездных дома и один четырехподъездный 17-этажный. Всего будет около 620 квартир, объединенных общей территорией. Описывать инфраструктуру Северного в районе «Арены», по-моему, излишне. «Челюскинцев, 101» — здесь интереснее. Дома разной этажности и «подъездности», в общей сложности около 1000 квартир. Учитывая слабую инфраструктуру района, застройщик («Воронеж-строй») решил все необходимое сделать в рамках комплекса. Все в подробностях можно узнать на сайте нашей компании www.eltaro-vrn.ru или на сайте комплекса www.da101.ru. Могу лишь сказать, что это будет уникальный по инфраструктуре комплекс. На данном этапе строительства цены гуманные. На «Веге» — от 27 000 руб./кв. м до 33 000, разброс зависит от очереди строительства, этажности, количества комнат. На «Челюскинцев, 101» — влияющие факторы те же, цены чуть повыше и стартуют от 30 000 руб./кв. м.
Что касается перспектив строительной отрасли, выскажу мнение, что она очень много вынесла из кризиса. Те, кто его пережили и продолжают работать и строить дома, в корне изменили свой подход к работе. Они стали более аккуратными и бережливыми, по другому подходят к проектам и вообще повернулись лицом к потребителям. Если до 2008 года бытовал подход: «Хочу построить вот ЭТАК! И все равно купят!» — то теперь этот безумный подход ушел в прошлое, надеюсь, навсегда. Застройщик старается строить то, что нужно рынку, т. е. нам с Вами. Для тех компаний, кто остался «в теме», кто не испортил свой имидж и завершал проекты в срок, даже себе в убыток, сохранил партнерские отношения с финансовыми структурами, перспективы, на мой взгляд, радужные. А другие... Другие нам, наверное, уже не интересны на перспективу, т. к. вряд ли она у них есть. И в завершение грустная новость. Резкого падения цен на квартиры, в 2 — 3 — 10 раз в 2011 году не будет. Точно. Те, кто до сих пор ждет дна, уже опоздали, строительная отрасль всплывает вместе со всей экономикой страны.
