Производственно-складская недвижимость — один из немногих сегментов рынка, в которых в Воронеже спрос превышает предложение. Однако девелоперы не торопятся инвестировать в него ввиду высоких рисков.
Агент оживленно жестикулировал, показывая то на складской пандус, позволяющий КамАЗам легко вставать под погрузку, то куда-то вдаль — за забор, где должна была в непосредственной близости находиться ветка железнодорожных путей. «Мы сами не верили, что такое прекрасное место еще может пустовать, — вспоминает Сергей М., которому центральный офис поручил найти помещение под оптовый склад потребительских товаров, — но наши иллюзии быстро развеялись, лишь только мы вошли внутрь». Бывший военный склад был оборудован почти полутораметровой ямой, из которой к высокому потолку вырастали стеллажи с кран-балками, нависавшими над проходами и способными поднять как минимум ракету из арсенала тактического вооружения. «Наши товары упакованы в маленькие коробочки, которые нужно собирать на тележки при отпуске покупателям, поэтому грузоподъемные возможности такого склада нам, во-первых, были совсем не нужны, а во-вторых, мешали бы работе. Но что делать, и такое помещение свободным сложно найти, а строить новый склад компании было не по карману, — рассказывает Сергей, — поэтому мы просто демонтировали краны и, как смогли, приспособили склад для наших нужд».
Этой истории уже больше 10 лет, но ситуация с небольшими производственно-складскими помещениями не слишком изменилась. По разным оценкам, потребности в такого рода недвижимости в Воронеже удовлетворены немногим более, чем наполовину. Причем большинство площадей представляют собой советское наследие в виде переживших банкротство заводов из разных отраслей и бывших баз.
Географическое положение Воронежа, инвестиционная привлекательность как потенциально мощного транспортного узла, казалось бы, должны располагать к тому, чтобы город стал одним из крупнейших логистических центров европейской части России.
Тем не менее строительство производственно-логистических комплексов продолжает оставаться у местных девелоперов непопулярной темой, а инвестиции в них считаются низкодоходными. Вследствие этого складские хозяйства города обслуживают лишь местные торговые и производственные компании. В результате всего этого Воронеж до сих пор не располагает ни одним коммерческим складом класса «А». А склады менее престижных классов — это, как правило, упомянутые выше реконструированные старые производственные помещения. Но если крупная компания может себе позволить купить небольшой завод на окраине города и переоборудовать его административно-бытовой комбинат под офис, а цеха под склады, то у предприятий малого и среднего бизнеса таких возможностей практически нет. В результате чего, например, в бывших машиностроительных помещениях могут производиться чипсы, собираться мебель, разливаться по бутылкам газированная вода — вариантов непрофильного использования площадей бывших заводов сколь угодно много. В любом случае предложения именно вторичного рынка в обозримой перспективе будут формировать сегмент производственно-складской недвижимости Воронежа.
Вообще, само по себе объединение производственной и складской недвижимости в один сегмент очень условно — на самом деле они имеют очень много различий, порой радикальных. При этом, если логистические комплексы, при всем разделении на классы, обладают схожими характеристиками, то производственная недвижимость для девелоперов часто представляет собой по-своему уникальные объекты. Именно этим, как правило, объясняется их нежелание заниматься разработкой универсальных производственно-складских сооружений без предварительных договоренностей с потенциальными их владельцами или арендаторами.
Проблема, с которой сразу же сталкивается девелопер, заключается в том, что конструктивные особенности производственного здания определяются, в первую очередь, габаритами промышленного оборудования, спецификой технологических линий и нагрузок на перекрытия сооружения. Впрочем, для оптимизации значений параметров объемно-планировочных элементов зданий, таких как пролеты и шаги колонн, высота этажей, этажность, тип и качество отделки помещений, разработана межотраслевая унификация. Она позволяет обеспечить рациональное размещение технологического оборудования для разных отраслей.
Различные виды промышленности предъявляют свои требования к характеристикам зданий. Так, для химической промышленности применяются в основном одноэтажные строения с шириной не более двух пролетов, что является условием соблюдения техники безопасности.
Площади для швейных производств должны быть четко зонированы по этажам с центральным расположением подсобных помещений и вертикальных коммуникационных устройств. Приборостроительное производство же, например, предъявляет жесткие требования к недвижимости в плане поддержания постоянного температурно-влажностного режима в помещениях и достаточной их освещенности.
Отдельным вопросом также является условие расположения промышленных комплексов относительно селибетных территорий (то есть пригодных для жилой застройки), что, в свою очередь, значительно влияет на логистику. При этом практически обязательным дополнением к зданиям производственной недвижимости будут являться склады готовой продукции, площадь которых и условия эксплуатации также сильно зависят от характера производства.
Но при всем различии параметров этих сооружений применительно к разным отраслям есть и немало общих черт, позволяющих создавать большие производственные комплексы, — это, в первую очередь, наличие свободных земель, подведенных к ней инфраструктуры и коммуникаций. На этом базируется создание индустриальных парков, которое, в частности, является одним из главных приоритетов в промышленной политике воронежских областных властей. Крупнейшим из них является ИП «Масловский», расположенный на южной границе городского округа Воронежа. Площадь его первой очереди, примыкающей к автодороге Воронеж — Нововоронеж, — около 350 га. Среди первых резидентов парка такие компании, как Siemens, намеревающаяся построить здесь завод на 350 рабочих мест по производству силовых трансформаторов, инвестиции в который составят 1,5 млрд рублей, компания «Армакс» (Санкт-Петербург) с проектом завода по производству строительных конструкций на 500 рабочих и с инвестициями в размере 3 млрд 200 млн рублей. Сюда же планирует перенести свои производственные мощности АО «Воронежсельмаш».
В другой промышленной зоне — Семилук-ско-Хохольской — намерены разместиться завод «Финист», компании «Хохольский мел» с проектом строительства цементного завода мощностью 2 млн тонн в год и «Евродон» с комплексом по производству индюша- тины производительностью 60 тыс. тонн мяса птицы в год.
Еще одной крупной зоной может стать производственно-складской парк «Перспектива», земли которого находятся в Новоусманском районе в 15 км от Воронежа. В качестве потенциального его резидента, например, называлась компания «Ангстрем», планировавшая возвести здесь комплекс на 60 000 м2.
Для отслеживания деятельности индустриальных парков правительство Воронежской области уже приняло решение о создании ОАО «Управляющая компания индустриальными парками Воронежской области». Эта компания возьмет на себя функции управления, обслуживания, эксплуатации и содержания инфраструктурных объектов, расположенных на территории индустриальных парков.
Ключевое слово во всех этих проектах — «крупный»: крупные зоны, крупные компании. О таких проектах приятно отчитываться перед федеральными властями, они громко звучат в печатных публикациях. Перспективы же для малого и среднего бизнеса, преобладающего в производственной структуре воронежской экономики, разместиться на этих территориях, мягко говоря, призрачны. Причины этому две, и обе банальны: у малого бизнеса нет денег на подобные инвестиции, и они в подавляющей массе привязаны к обслуживанию потребностей города, поэтому логистика является для них одним из ключевых моментов.
Что касается бизнес-инкубаторов, которые в потенциале способны аккумулировать на своих площадях небольшие производства, то они, во-первых, уже даже в силу названия — инкубаторы — ориентированы на старт-апы и скорее инновационный бизнес. А, во-вторых, их настолько мало, что говорить о бизнес-инкубаторах можно только в разрезе некоей перспективы. Так, по пальцам можно пересчитать малые производственные предприятия, размещенные, например, в воронежских бизнес-инкубаторах «Авиационный» или «Калининский».
Интересным вариантом развития производственно-складской недвижимости, вероятно, могло бы стать строительство универсальных комплексов для этих целей. Разделенные на отдельные помещения площадью от 500 до 2000 квадратных метров с общей инфраструктурой и коммуникациями и под управлением специальной УК, которая могла бы распределять ресурсы комплекса в зависимости от потребностей арендаторов, такие комплексы смогли бы стать оптимальным выходом для малого и среднего производственного бизнеса. Но, увы, такие проекты на сегодня никем из девелоперов не рассматриваются, и, кажется, в нынешних посткризисных условиях увлечь их ими не представляется возможным.
Таким образом, небольшому производству остается уповать на вторичный рынок и масштабные реконструкции старых заводов в надежде на то, что их площади и возможности смогут соответствовать их потребностям.
По данным консалтинговой группы «НЭО Центр» на осень 2010 года, ставки аренды производственно-складской недвижимости в Воронеже находились в пределах 100–400 руб./м2 (с НДС), в районных центрах Воронежской области — в среднем 50–120 руб./ м2 (с НДС). Стоимость при покупке недвижимости: 4000–20000 руб./м2 (для Воронежа) и 3000–10000 руб./м2 (для районных центров). При этом площади, выставленные на продажу, варьируются в достаточно широком диапазоне — от 100 до 15000 м2, а риелторы отмечают, что спрос на качественную производственно-складскую недвижимость значительно превышает предложение.
Оценивая перспективы этого сегмента недвижимости, специалисты не скрывают, что не ждут в ближайшее время на рынке каких-либо значимых его изменений — цены на нее как минимум, до конца этого года, если и вырастут, то незначительно, а существующие тенденции останутся прежними. Для крупных компаний будут актуальными перенос или новое строительство производственных мощностей в индустриальных парках, производствам малого и среднего бизнеса придется довольствоваться площадями переживших банкротство бывших советских заводов, и лишь отдельные из них смогут затеять строительство небольших промышленных сооружений в черте города или ближайших его окрестностях.
