Рано или поздно этот вопрос встает практически перед каждым владельцем компании. Ответ на него зависит от множества факторов — финансовых возможностей, направленности бизнеса, наличия долгосрочного плана развития и т. д. Вместе с экспертами рынка мы разберем плюсы и минусы каждого из перечисленных вариантов и, возможно, поможем кому-то решить для себя эту проблему.
Личные метры
Стать полноправным хозяином объекта недвижимости… звучит заманчиво. Кажется, у этого варианта нет недостатков, ведь, приобретая квадратные метры в собственность, владелец бизнеса получает не только возможность экономить на арендных платежах и рассчитывать на постоянный доход за счет сдачи в аренду свободных площадей, но и использовать недвижимость в качестве залоговой базы при получении кредита.
Конечно, если ресурсы позволяют вывести из оборота необходимые средства, есть долгосрочный план развития и опыт управления недвижимостью, — имеет смысл обзавестись собственным помещением. Но не стоит забывать, что вместе с квадратными метрами компания также приобретает дополнительные риски. Например, что делать, если бизнес неправильно рассчитал свои силы и «вырос» из объекта недвижимости? «Когда бизнес уже привязан к конкретному месту, очень сложно безболезненно сменить помещение, — комментирует подобные ситуации директор инвестиционно-строительной компании «Недвижимость и Кредит» Анатолий Давиденко. — Это не только денежные затраты. Покупатель привык не к вам лично и вашей компании, а к определенному месторасположению — вы ушли, и вас забыли. Пока работа на новом месте не будет организована, вы теряете драгоценное время и деньги».
Начинаем строительство
Для тех, кто не может найти готовое помещение, подходящее под специфику бизнеса, единственным вариантом становится строительство. Особенно это актуально, если речь идет о нестандартных производственных, логистических и складских объектах. Большинство представленных на рынке помещений как морально, так и физически устарели, соответственно, для крупного бизнеса они не подходят. По мнению экспертов, чтобы выиграть в перспективе, такие объекты лучше возводить самостоятельно. «У нас этот вопрос вообще не возникал. Мы изначально рассматривали только строительство, поскольку бизнес складской логистики на арендованных площадях организовать невозможно, — говорит исполнительный директор ООО «Воронежская логистическая компания» Александр Корякин. — Нам, в первую очередь, хотелось «открыть» для Воронежской области складские терминалы мирового уровня, отвечающие всем требованиям класса «А». Грамотную работу складского терминала такого уровня можно организовать, только построив его. При строительстве нами было продумано все, начиная от месторасположения и заканчивая возможностью максимального использования пространства».
Многие автомобильные компании предъявляют к своим шоу-румам такие требования, как наличие просторного зала без перегородок, места для стоянки и больших окон витринного типа. В принципе, такое помещение можно и арендовать, но на определенном этапе приходит осознание того, что имеет смысл обзавестись собственным салоном. Его проще построить с нуля, с учетом всех специфических пожеланий, чем приобретать не совсем подходящий вариант и в дальнейшем вкладываться в реконструкцию. «У каждого автомобильного бренда есть свои требования для шоу-румов и СТО, — подтверждает генеральный директор ООО «АвтоМикс Воронеж» Игорь Головин. — Так как в Воронеже помещений, соответствующих стандартам бренда, не найти, было принято решение самостоятельно построить такое. Мы хотим, чтобы наши клиенты, делая свой выбор, были уверены и в автомобиле, и в нас. Строя свое, а не арендуя, мы демонстрируем стабильность, надежность и постоянность отношений нашей компании с брендом Suzuki».
Сейчас подходящий момент для строительства: рынок земли богат интересными предложениями, можно найти участок практически в любом районе города. Главная же проблема, которая может возникнуть, и в этом единодушно сходятся все участники рынка, — юридические сложности, связанные с получением разрешительной документации. Часто этот процесс занимает до двух-трех лет. Так, одна успешная региональная компания уже несколько лет пытается построить для себя здание в Воронеже. Из-за разного рода проволочек ей до сих пор не удалось этого сделать и, скорее всего, уже никогда не удастся.
Удачной покупки
Столичные аналитики утверждают, что в региональных центрах покупка офисной недвижимости более актуальна, чем в Москве и Питере. Воронеж — исключение из этого правила. Вспомним хотя бы историю бизнес-центра «Премьер», который строился как раз по такой схеме. Акцент был сделан на продаже офисов, но даже с учетом благоприятного докризисного климата спрос, прямо скажем, не был ажиотажным. Да и те компании, которые выкупали офисы, делали это не для размещения собственного бизнеса, а скорее с целью получения прибыли — последующей перепродажи или сдачи в аренду.
Сейчас на местном рынке есть как бизнес-центры, которые практикуют исключительно арендные отношения, так и те, которые предоставляют возможность выкупать площади. Но, несмотря на то что после кризиса банки уже охотнее выдают кредиты на приобретение недвижимости, предприниматели по-прежнему предпочитают арендовать. «Мы отдаем предпочтение аренде, хотя на одном из своих объектов гибко подошли к реализации площадей и, в принципе, видели интерес покупателей, — поясняет руководитель отдела брокериджа ГК «Мегион» Борис Грошев. — Но даже в этом случае количество заявок от арендаторов в десять, а то и более раз превышало количество заявок потенциальных покупателей».
Варианты строительства и покупки недвижимости довольно схожи. Условно говоря, в случае покупки вы просто переплачиваете за те риски, которые несет строитель. «Выгодно приобрести объект коммерческой недвижимости можно было весной-осенью прошлого года, — рассказывает Анатолий Давиденко. — Сейчас цены начали расти, и хорошее предложение по соотношению цены и качества найти сложно. Арендные ставки пока продолжают оставаться на прежнем уровне».
Минимальные риски
Арендные отношения — наименее рискованны для предпринимателя. Для начинающих игроков или крупных региональных компаний, только «прощупывающих почву» на местном рынке, это возможность сохранить за собой пространство для маневра. Если нет стопроцентной уверенности в стабильном финансировании своего объекта, считают эксперты, лучше не рисковать и выбрать арендные отношения.
Любая стройка — очень затратное мероприятие, предполагающее серьезные материальные и эмоциональные вложения. Аренда же позволяет не выводить средства из оборота, а направить их на развитие бизнеса.
Кроме того, у арендатора всегда есть возможность для расширения. «Если еще год — полтора года назад об этом говорили только единицы, преимущественно компании федерального уровня, то сейчас о возможном расширении заявляют процентов 30 арендаторов, — комментирует Борис Грошев. — В случае аренды площадей компания имеет больше возможностей для расширения, нежели в случае покупки». Аренда позволяет бизнесу «дышать», расширяя или, наоборот, сокращая офисные площади по мере необходимости.
В некоторых отраслях, например в сфере торговой недвижимости, предпочтение отдается именно аренде. Площади в собственность приобретают в исключительных случаях, и, как правило, крупные мировые бренды. Для бизнеса аренда — это возможность быть мобильным, чутко откликаться на спрос и безболезненно менять дислокацию, если торговля «не пошла».
А нам все равно
Для многих предпринимателей вопрос: «Покупать, арендовать или строить?» — становится краеугольным, но в некоторых отраслях, например в ресторанном бизнесе, он отходит на второй план. В первую очередь, для ресторана важно хорошее месторасположение, и только потом — на каких условиях помещение используется. В идеале хорошо иметь собственное помещение, которое в связи с множеством тонкостей проще купить, нежели построить, но и аренда — тоже подходящий вариант. Главное, отмечают рестораторы, арендовать помещение на длительный срок, чтобы не впадать в зависимость от арендодателя и дать бизнесу возможность окупиться.
Не актуален этот вопрос и на рынке продуктового ритейла. «И строить, и покупать, и арендовать. Это относится к динамике нашего бизнеса сегодня, — комментируют положение в своей отрасли представители X5 Retail Group. — Вопрос лишь в том, чтобы обеспечить требуемый уровень рентабельности и окупаемости».
В бизнесе вопрос о способе владения недвижимостью требует индивидуального подхода и тщательного обдумывания. Неправильно просчитав свои дальнейшие шаги или изначально совершив ошибку в выборе места расположения офиса, предприниматель рискует потерпеть серьезные убытки. Наличие собственной недвижимости подчас требует много сил и специальных знаний, поэтому принимать решение о его приобретении стоит, лишь взвесив все возможные риски.
