Интересно, что понимание необходимых составляющих загородной инфраструктуры и разных девелоперов может сильно отличаться. Одни считают, что подведенных инженерных коммуникаций вполне достаточно для того, чтобы коттеджный поселок в каких-нибудь 20–30 км от города считался приемлемым для проживания, другие пытаются в своих планах предусмотреть детские сады и школы, потенциальная наполняемость которых выглядит несколько утопически.

В отличие от генеральных планов развития городов, пригородная застройка ведется в ряде случаев довольно стихийно и без увязки с комплексным развитием данной территории. Неизбежно наступающее при этом противоречие между интересами девелопера и местных властей постепенно перекладывается на плечи (и кошельки) владельцев коттеджей. Особенно острыми обычно становятся вопросы водоснабжения и канализации, использования жителями вновь построенных поселков объектов социального назначения.

Говоря об инфраструктуре, прежде всего следует учитывать классность загородных коттеджных комплексов. Причем если коммуникации и дороги одинаково важны для всех категорий поселков, то в части обеспечения их объектами социальной инфраструктуры существуют серьезные различия. Главный вопрос заключается в том, с какой целью приобретается жилая недвижимость за городом. Так, для владельцев домов в элитных поселках, для которых загородный коттедж, как правило, второй (или третий, четвертый…) дом, присутствие в непосредственной близости детского сада или начальной школы не является крайне актуальным, зато наверняка будет активно востребована рекреационная зона. В то же время обладатели жилья эконом-класса или люди среднего достатка, решившие сменить городские квартиры на дом на природе, будут, несомненно, испытывать потребности в инфраструктуре самого разного назначения.

Однако вполне естественно, каждый новый такой объект удорожает общую стоимость отдельного домовладения. Поэтому для девелопера целесообразно еще на этапе проектирования точно понимать свою целевую аудиторию и выдерживать баланс между потенциальными потребностями покупателей и конечной стоимостью недвижимости.

По разным оценкам, создание развитой инфраструктуры повышает стоимость квадратного метра домов в поселках в среднем на 6000 рублей, и на 30 % возрастает стоимость ее дальнейшей эксплуатации.

Ввиду пока общей слабой развитости рынка загородной недвижимости в Воронежской области имеет смысл взглянуть на опыт регионов, где с проблемами создания правильной инфраструктуры застройщики уже успели столкнуться в полный рост. В первую очередь, в данном случае может быть интересен подмосковный опыт строительства коттеджных поселков, причем как положительный, так и негативный.

Главным фактором, влияющим на вопросы социальной инфраструктуры для загородной недвижимости в Подмосковье, является ее транспортная доступность, так как в любом случае коттеджные поселки выступают в роли неких спутников города и по характеру проживания там весьма далекими от окружающих их сельских реалий.

Так, близость поселка к Воронежу при наличии хороших дорог во многом снимает необходимость строительства в нем детского сада, спортивных сооружений, кафе/ресторанов и т. п., позволяя ограничиться лишь административным зданием для управляющей компании, небольшими магазином, аптекой и детской площадкой.

Вопрос же строительства начальной школы для загородных коттеджных поселков редко бывает по-настоящему актуальным. Во-первых, строительство общеобразовательных школ находится в ведении (и финансировании) государства. Есть схемы, по которым власти могли бы компенсировать из бюджета застройщику затраты на ее возведение, но тот же опыт Подмосковья показывает, что денег на это обычно не находится. Во-вторых, обеспечить высокое качество обучения будет довольно проблематично вследствие нехватки высококвалифицированных педагогических кадров и в самом Воронеже (конечно, этот вопрос можно решить, но стоимость содержания школы окажется неподъемной). В-третьих, демографический спад не позволяет надеяться на то, что такая школа будет нормально заполняться.

Конечно, в ближайшем сельском населенном пункте может быть школа, но выглядит маловероятным, чтобы вчерашний городской житель решил отдать в нее своего ребенка, при всем уважении к сельским учителям.

Строительство школы, в которой могли бы учиться дети из разных, но расположенных рядом коттеджных поселков вообще представляет собой решение из области фантастики, так как количество этих поселков пока ничтожно и находятся они далеко друг от друга.

Достаточно перспективным в вопросе создания инфраструктуры, как социальной, так и инженерно-технической, может стать сотрудничество региональных властей и девелоперов в плане комплексного развития территорий. Районные администрации при этом получили бы возможность серьезно улучшить состояние транспортных и энергетических коммуникаций, организовать подключение современных каналов связи (в частности, широкополосного доступа в Интернет) для сельских населенных пунктов. К сожалению, примеры такого сотрудничества являются на сегодня скорее исключением, чем правилом. Причем застройщики склонны винить в таком положении вещей государство, занимающее довольно пассивную позицию.

В любом случае, вопросы инфраструктуры относятся к тем, которые невозможно решить без активного участия всех сторон процесса. А проблемы, с ней связанные, являются отражением общего неудовлетворительного состояния черноземной «глубинки». Поэтому задача создания инфраструктуры коттеджных поселков при детальном рассмотрении далеко выходит за рамки лишь одного сегмента загородной недвижимости и становится вопросом комплексного развития региона.

Комментарий

Николай Зиновьев, коттеджный поселок «Чешски град»: Развитие инфраструктуры делится на две части: инженерную и социальную. Первая включает в себя газопровод, водопровод, электрические сети, канализацию, дороги, и закладывается в полном объеме на начальном этапе проекта. Вторая часть состоит из культурно-развлекательных объектов, поликлиники, дет сада, школы, спортивных и торговых центров. Они развиваются пропорционально застройке поселка. Например, вначале создается детский дошкольный центр, аптечный пункт, минимаркет, а после сдачи поселка полностью они перерастают в детский сад и школу, фельдшерский пункт, торговый центр. Что касается обеспечения жильцов квалифицированной медицинской помощью, то создание современной поликлиники является довольно затратной программой, поэтому девелоперы заключают соглашения с близлежащими государственными поликлиниками и больницами или частными клиниками о предоставлении услуг скорой медицинской помощи.
Генеральный план поселка всегда согласовывается с властями, и на этом этапе высказываются пожелания, которые учитываются при развитии поселка.
Что касается наличия свободных мощностей в энергосбытовых компаниях, то проблем с ними, как правило, не возникает — вопрос лишь в цене подключения. Вопрос водоснабжения решается локально, с помощью скважин и систем отчистки. Более сложной проблемой является водоотведение и канализирование, так как для этого приходится проектировать поэтапное наращивание очистных сооружений.

Интервью «ИН» с Александром Масленниковым, 5S Group

Какие наиболее типичные инфраструктурные проблемы при строительстве загородных коттеджных поселков Вы могли бы отметить?

При реализации коттеджных поселков на сегодня главные и типичные ошибки, на мой взгляд, следующие. Девелопер не учитывает требования покупателей к инфраструктуре. В проекте предусматривается или ничего, тогда этот поселок не обеспечивает требуемый комфорт для проживания, или все, что придумано, — тогда цена продаж не является конкурентной. Результат — зависание продаж с последующим замораживанием строительства. Необходимо четко сформулировать цель проекта поселка по требованию рынка и уже затем формировать инфраструктуру: и инженерную, и социальную, и бытовую. Наличие дорог, газоснабжения, питьевой воды и канализации обычно не обсуждается, а вот наличие оптоволоконной связи, системы безопасности, поливочного водопровода, предприятий обслуживания и торговли, социальных объектов и, главное, уровень эксплуатации важно соотнести с уровнем поселка, экономикой проекта и требованиями покупателя.
Часто также девелопер упускает из виду требования действующих нормативных документов, строительных правил и СНиП. В результате возникают проблемы с вывозом мусора, качеством воды, экспертизой проектной документации и в первую очередь разрешением на строительство. Надзорные и контролирующие органы вправе прекратить строительство или заблокировать приемку в эксплуатацию. Девелопер, а в худшем случае, и житель получают штрафы и предписания об исправлении экологических, технических, противопожарных нормативов, СанПиН. Катастрофические нарушения нормативов проектирования и строительства могут привести к уничтожению жилых домов, как это произошло летом 2010 года от лесных пожаров.

Что из объектов, относящихся к социальной инфраструктуре, обычно возводится одновременно с началом строительства, а что планируется к строительству после заселения определенного числа коттеджей?
Правильно начать с дорог и полного инженерного обеспечения. Этапом строительства должно быть одновременное окончание строительства сформированным жилым блоком (улица или «микропоселок»), где уже можно комфортно жить. Уже на этом этапе должен быть обеспечен стандарт социальной, бытовой, торговой и инженерной структуры. В противном случае проект превращается в нудный долгострой, когда девелопер не может продать, потому что покупатель не имеет конкретного видимого результата ( ему нужен не только жилой дом, а дом, пригодный для жилья, обеспеченный светом, теплом, водой, дорогой, магазином, автобусной остановкой и так далее). Сейчас девелоперы откладывают создание инфраструктуры на потом. И, естественно, не предполагают строить с нуля, экономя время и деньги, но при этом теряют уровень и качество поселка, потенциальных покупателей и имидж проекта.

Планируется ли изначально привязка поселков к уже существующей социально-бытовой инфраструктуре района или девелоперы предпочитают все строить с нуля?
Допустим, имеется желание привязать структуру поселка к существующей структуре района. А муниципалитет сможет обеспечить нужное качество обслуживания и финансирование из бюджета? Обычно нет. Для успеха проекта коттеджного поселка девелоперу важно гармонично увязать желания покупателя, нормы проектирования, уровень качества строительства и эксплуатации, экономику проекта и главное — архитектуру и градостроительство. Это очень тонкая материя…

Насколько сообразуется с планами комплексного развития территории района возведение инфраструктурных объектов коттеджных поселков?

А есть реальные проекты комплексного развития территорий, кроме Отрадненского сельского поселения Новоусманского района? По нашей информации, запроектированные и строящиеся поселки за редким исключением не соответствуют ни схемам развития муниципалитетов, ни генеральным планам населенных пунктов. Нет решения по качественному обеспечению питьевой водой, очень болезнен вопрос очистки канализационных стоков, отсутствует баланс градостроительных решений.
Девелоперу необходимо в соответствии с Градостроительным кодексом РФ разработать и согласовать с муниципалитетом предложения по уточнению генерального плана поселения, как это было сделано в поселке Отрадное и селе Александровка. Только так возможно обеспечить нормативную и административную устойчивость проекта и оптимизировать расходы на инфраструктуру.

Можете ли Вы привести пример возведенных загородных коттеджных поселков в Воронежской области с оптимальным, на Ваш взгляд, инфраструктурным решением?
В отличие от ближайшей Белгородской области у нас ни одного жилищного поселка с оптимальной инфраструктурой, на мой взгляд, нет. Такое мнение основано на мнении покупателей, так как нет ни одного поселка, где были бы проданы все домовладения и где комфортно можно жить уже сейчас. Только сейчас начата реализация нескольких поселков, инфраструктура которых приближается к оптимальным решениям. Но есть уверенность, что в ближайшее время проекты коттеджных поселков в Воронежской области будут реализованы для своей основной цели, которую мы сформулировали для работы нашей компании: загородный комфорт — городская динамика — инновационный сервис.

Быстрый поиск: Бизнес, Загородная недвижимость, Недвижимость, Строительство