«Элитная воронежская недвижимость» — это выражение заставляет вспомнить «смесь французского с нижегородским». Но если в коммерческой недвижимости маркетологи не рискуют без должных оснований присвоить объекту класс «А», то для «элитки» ничто не ограничивает полет их фантазии.
Вместо вступления. В любимом советской интеллигенцией рязановском фильме «Гараж» прозвучал такой диалог героев Игоря Костолевского и Ольги Остроумовой: — Кем вы работаете? — спрашивает персонаж Костолевского героиню Остроумовой. — Занимаюсь сатирой, — отвечает та. — Русской или иностранной? — Нашей. — По девятнадцатому веку? — Нет, современной. — У вас потрясающая профессия! Вы занимаетесь тем, чего нет!
С полным основанием в этом смысле могут назвать свою профессию «потрясающей» и люди, которые занимаются в Воронеже элитной недвижимостью. Конечно, в рекламных проспектах элитная недвижимость существует достаточно комфортно — маркетинговую составляющую продвижения проектов никто не отменял. Но в реальности, возьмем на себя смелость так утверждать, воронежского рынка элитной недвижимости как такового не существует. Есть отдельные объекты, которые с той или иной степенью допущения можно отнести к элитным, но страшно узок их круг и страшно близки они народу (последнее утверждение имеет буквальный смысл). Попытки же четко классифицировать этот сегмент, не говоря о том, чтобы исследовать его динамику, выглядят слишком умозрительными.
Для начала стоит разобраться с самим понятием «элитности». Отметим, что уже на этом этапе начинаются недоразумения. Дело в том, что спекуляции на тему «элитности» начались еще на заре формирования российского рынка недвижимости в своей новой постсоветской истории. Благоговение перед одним этим словом породило возникновение целого ряда псевдоэлитных объектов, вся ценность которых держалась на мастерстве продающих такую недвижимость брокеров.
Отечественная элитная недвижимость в части своей классификации в силу целого ряда причин имеет очень серьезные отличия от зарубежной. Если западный рынок в этом сегменте формируется за счет аутентичных исторических зданий с относительно небольшой долей дизайнерских объектов, то российский в абсолютном большинстве — новострой. Общее в двух подходах — только в топонимической составляющей. И за рубежом, и у нас элитный объект может считаться таковым, только если он находится в престижном столичном районе. Именно поэтому нахождение элитной недвижимости в России фактически ограничивается Москвой и Санкт-Петербургом (по некоторому размышлению, отдельные риелторы к ним еще добавляют Нижний Новгород). Все три города объединяет наличие исторических центров со старинной архитектурой, правда, активно уничтожаемой в последние годы и заменяемой даже не новоделом, а принципиально новыми строениями. Но и в этих городах элитные объекты — это здания, хоть и современные, качественные, технологически оснащенные, дорогие, но, как признают и сами девелоперы, часто успевающие морально устареть еще на этапе строительства. А стоимость их, в отличие от западной элитной недвижимости, с годами не растет, а снижается.
Кроме того, с термином элитной недвижимости неразрывно связано понятие элитных районов. С последним оказывается еще сложнее. За семьдесят лет стирания классовых различий социальная структура наших городов настолько пестрая, что речь можно вести лишь о точечной застройке, так нелюбимой автохтонами в этих районах. В случае Москвы это, например, Остоженка, Плющиха, Замоскворечье, Арбат, где пытаются все еще инкорпорировать новые объекты или реконструировать старые здания, но уже с новой технологической начинкой.
Можно задаться вопросом — а где же здесь Воронеж? И как быть с «элитной» недвижимостью, предлагаемой местными риелторами? Разумеется, можно изобрести собственную, «воронежскую», классификацию и просто отнести самую дорогую в городе жилую недвижимость к разряду элитной. Путь это, правда, тупиковый. В его рамках можно придумать свою шкалу для любого населенного пункта и, например, в селе Русская Журавка выстроить и продавать свои «элитные», по местным меркам, дома.
Между тем отечественные критерии отнесения недвижимости к элитной, выработанные в обеих столицах, хорошо известны всем строителям и девелоперам. Основными характеристиками элитного жилья сегодня являются уникальный архитектурный облик, однородность застройки, вид из окна на историческую часть города, водохранилище или зеленую зону, высота потолков — не менее 3,5 м, свободная планировка квартир, парковка, включающая два места на одну квартиру, наличие централизованных систем очистки воды, кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, деревянные окна(!), встроенный пылесос, круглосуточная профессиональная охрана с видеонаблюдением, развитая инфраструктура: фитнес-зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, огороженная охраняемая территория, детская площадка. И, конечно, расположение в центральном районе города, причем в «тихой» его части.
Исходя из перечисленных параметров, несложно выяснить, что элитной недвижимости в Воронеже практически нет. А то, что принято к ней относить, можно классифицировать как жилье «повышенной комфортности» или бизнес-класс.
Довольно интересным является вопрос — может ли объект с рынка «вторички» попасть в разряд элитной недвижимости. К сожалению, у строителей преобладает мнение, что проще и дешевле снести старинное здание, а на его месте построить новое «повышенной комфортности». Такое отношение к отечественной архитектуре, конечно, резко контрастирует с западным взглядом. Например, в районах старого Парижа разрешено только реконструировать здания, а в Стокгольме, самая престижная часть которого построена в ХIХ веке и реконструирована в ХХ, вообще нельзя что-либо перестраивать. Недвижимость там может иметь меньшую площадь, чем российское «элитное» жилье, но с годами она только растет в цене. Разумеется, Воронеж — это не Париж или Стокгольм, но с нынешним подходом к градостроению никогда к ним и не приблизится.
Почему же все-таки, несмотря на имеющийся спрос на по-настоящему элитную недвижимость, девелоперы с неохотой рассматривают такие проекты? Причин тому несколько. Во-первых, в погоне за прибылью и метражом многие из них приносят в жертву сразу несколько будущих параметров элитного жилья, например, стараясь максимально плотно застроить имеющуюся землю. В результате этого о придомовой территории, соответствующей статусу жилья, и наличии необходимого числа парковок приходится забыть. Во-вторых, себестоимость строительства «элитки» в полтора раза выше, чем в случае обычного жилья, и достигает 40 000 рублей за квадратный метр. И хотя продать эти метры потом можно будет по 60–70 тысяч рублей, первоначальные проблемы с потенциальными инвесторами могут стать непреодолимым барьером. В-третьих, многие девелоперы часто просто не верят в то, что, построив элитный дом на, скажем, 100 квартир, им удастся продать все из них.
Не добавляет оптимизма и посткризисная инерция потенциальных покупателей. На сегодня на рынке жилья бизнес-класса в сравнении с 2008 годом предложение возросло в два раза, а цены при этом остались те же. Дело в том, что элитная квартира в России, как правило, не является предметом инвестиций — в ней собираются жить ее первые покупатели. Причем продать в дальнейшем ее в большинстве случаев можно будет только с серьезной потерей от предыдущей стоимости.
Ввиду определенной неразберихи в терминах и порой значительного различия в параметрах самих объектов представление о диапазоне цен, с которых начинается воронежская «элитная» недвижимость, у разных аналитиков отличается. Средней ценой в данном случае, очевидно, стоит считать цифру в 50 000 рублей за квадратный метр. Речь при этом идет о состоянии shell&core — то есть черновой отделке. Варианты с готовой отделкой начинаются от 70 000 рублей за м2 и далее их стоимость может уходить «за облака», когда мы говорим о дизайнерских решениях. Но, по разным оценкам, только примерно 20% жилья, претендующего на элитное, сдается с готовой отделкой.
Перспективы рынка элитной недвижимости на сегодня в Воронеже выглядят так же туманно, как и нынешние общие представления о ней. Очевидно, что точечная застройка элитными домами исторических мест города не спасает ситуацию, — необходимо возникновение целых элитных районов, что пока представляется совершенно нереальным. Для того чтобы начать заниматься реконструкцией старинных зданий, которых, конечно, в Воронеже не так много, как, например, в Нижнем Новгороде, но все же они есть, строителям нужен очень серьезный стимул. В настоящее время его у них точно нет.
Как, впрочем, и нет в Воронеже достаточного для появления элитных районов числа людей, которые могут себе позволить купить жилье в элитной новостройке. Те же, кто располагает необходимыми возможностями, как правило, предпочитает загородную недвижимость, с разной степенью успеха решая существующие в этом выборе проблемы. Но это уже тема для отдельного разговора.
