Анатолий Давиденко: «Как только строительство нового жилья станет востребованным, рынок оперативно отреагирует и заполнит эту нишу»
Понедельник, 25.10.2010, 16:36
Олег Бешенцев
Анатолий Александрович, в последние несколько месяцев, по крайней мере в сообщениях различных СМИ, все чаще можно увидеть информацию, что рынок недвижимости начал активно расти. Подъем на рынке происходит на самом деле или выдается желаемое за действительное? Ажиотажного подъема на рынке воронежской недвижимости в настоящее время нет. Если мы говорим о жилой недвижимости, то в ней все зависит от доходов граждан. А также от состояния рынка ипотеки. И в жилищном кредитовании действительно произошли существенные изменения. Образно выражаясь, ипотека сегодня повернулась лицом к потребителю. Во многих банках ипотечный кредит можно получить по ежегодной ставке в пределах 13–14%. А покупая квартиры в некоторых домах, ипотеку по которым кредитует Сбербанк, можно получить кредит по еще более низкой ставке. Но, повторюсь, никакого ажиотажа в сегменте жилой недвижимости в Воронеже я сейчас не наблюдаю. В докризисные годы спрос на недвижимость поддерживался тем, что ее часто рассматривали как инвестицию. И доля таких инвестиционных покупок была очень велика — до четверти всего продаваемого жилья. Я знаю в городе людей, у которых имеется по 20–30 квартир. Сейчас в инвестиционных целях недвижимость не покупается. Наоборот, ранее купленные инвестиционные квартиры сегодня активно пополняют рынок. Именно поэтому среди предложений так много жилья, построенного сравнительно давно.
Какие в основном квартиры покупались под инвестиции? Приобреталось все подряд. Наибольший, конечно, спрос, был на однокомнатные квартиры. По объективным причинам — они дешевле всего. Их покупали также и молодые семьи, и люди с невысоким достатком, которым двух-, трехкомнатную квартиру купить сразу было тяжеловато. Но чрезмерного спроса на однокомнатные квартиры, ситуации, когда такие квартиры покупались бы в два раза больше других, не было. Ведь рынок мгновенно реагирует на нехватку каких-то квартир. Образовавшаяся ниша быстро заполняется, а через небольшое время в случае искусственно созданного ажиотажа даже переполняется. Что, например, случилось и с торговой недвижимостью, и с офисной. Недвижимость — это катализатор развития многих рынков и индикатор состояния экономики страны. Как только экономика заработала, на недвижимость сразу же начал расти спрос. А если взять коммерческую недвижимость, то понятно, что без нее бизнес вообще не может существовать. Но за прошедшие годы был надут большой «мыльный пузырь» на рынке недвижимости, последствия которого существуют и сейчас.
В чем это выражается? Очень сильно завышены цены в некоторых сегментах недвижимости. За 12 лет работы на нашем рынке я с некоторыми продавцами встречаюсь регулярно каждый год. Раньше — несколько лет назад — они продавали свою недвижимость и сейчас продолжают это делать. Складывается такое впечатление, что им нравится сам процесс, а не результат. И, беседуя со многими продавцами недвижимости и девелоперами, которые имеют в своем активе много объектов недвижимости, я им задаю вопросы: «Почему цена такая? Рыночная же цена другая?». И не получаю на них обоснованных ответов. Хочу отметить — это вопросы не случайным людям, решившим вдруг что-то продать из своей недвижимости, а профессионалам которые постоянно работают в этой сфере… Держат они эту завышенную ценовую планку и не опускают. Из-за этого многие объекты на рынке продаются годами. С другой стороны, вероятно, какие-то люди ожидали, что в результате кризиса недвижимость будет бесплатно раздаваться… Но ничего глобального не произошло. И сейчас есть спрос на ту недвижимость, которая нужна сегодня и которая приносит деньги, то есть требуется для производства или сдачи в аренду.
Ипотечное кредитование стало реальным фактором роста спроса на рынке? Да, ипотека заработала. Очень хорошие условия в жилищном кредитовании сейчас предлагает Сбербанк. Если раньше Сбербанк был очень консервативным банком, в котором было сложно получить ипотечный кредит, подтвердить свои доходы, то сейчас ситуация полностью изменилась, и Сбербанк — безусловный лидер на рынке ипотеки. Со стороны других банков можно также увидеть сейчас очень хорошие предложения. Мы, например, недавно вели переговоры с «Райффайзенбанком», там тоже сейчас очень хорошие условия для заемщиков. Но самое главное — заработала ипотека для коммерческой недвижимости. Таким образом, сейчас покупатели коммерческой недвижимости могут приобретать ее в ипотеку со сроком кредитования до 5–7 лет. Это очень хорошо для развития этого сегмента рынка. Банки также дают кредиты на ремонт этой недвижимости, что тоже немаленькие суммы. Вообще, конечно, взять кредит — это не самая большая проблема. Вопрос в том, как его обслуживать. В результате всего этого и создалось, возможно, у кого-то впечатление, что на рынке возник ажиотаж. А на самом деле — это всего лишь небольшой рост спроса после затишья, глобального штиля. Просто началась нормальная работа на рынке.
Насколько влияет на рынок жилья появление на нем инвестиционной недвижимости? Такая недвижимость сейчас — это пассивные активы, если можно так выразиться. Она и прибыли не приносит, и не дорожает. Причем даже если эта недвижимость и будет дорожать, то банковский процент будет все равно выше роста ее стоимости. В чем тогда смысл ее держать? У определенной части таких инвесторов и сейчас присутствует ожидание того, что рынок скоро пойдет в значительный рост. Но, на мой взгляд, предпосылок к этому сегодня не наблюдается. Вообще, статистикой количества инвестиционной недвижимости на рынке никто не занимается, поэтому сложно оценить степень ее влияния. Я хотел бы обратить внимание на другой момент — сейчас столько «выбросили» на рынок недвижимости земельных участков, что мы, работая в этой сфере, не ожидали, что на рынке есть столько недвижимости. Если мысленно прочертить кольцо вокруг площади Ленина с радиусом в 500 метров, то здесь сегодня можно приобрести больше двух десятков гектаров земли. Кто мог подумать, что вокруг площади Ленина до 30 га свободной земли? А она на рынке, она продается. Причем это ведь земля с готовыми коммуникациями, удовлетворяющая всем возможным требованиям.
Значит, стоит ожидать строительства в этом кольце новых небоскребов? Это вопрос к потенциальным девелоперам, насколько будет оправданно такое строительство и в каких сегментах недвижимости. Например, себестоимость квартир сейчас такова, что снижаться там уже просто нечему. И в настоящий момент она вполне нормальная — стоимость квадратного метра в среднем по городу находится в пределах 30 тысяч рублей, а в центре — до 40 тысяч рублей. И выше этих цен недвижимость не продается. Но некоторые же хотят, чтобы в центре она стоила 60 тысяч руб-лей за метр! В Северном и Юго-Западном районе тоже хотят получить 35–37 тысяч рублей за квадратный метр. Могу утверждать, что нет пока спроса на недвижимость по такой цене. Спрос рождает предложение, и от этой аксиомы в недвижимости никуда не деться.
Как Вы считаете, будет все-таки какой-либо провал в предложении на жилье в 2011–2012 годах, прогнозируемый многими участниками рынка ввиду наблюдающегося сейчас сокращения строительства новых объектов жилой недвижимости? Я думаю, что провала не будет. Как только строительство нового жилья станет востребованным, рынок оперативно отреагирует и заполнит эту нишу. Если доход граждан будет способствовать спросу, он очень быстро будет удовлетворен со стороны строителей. Если же все-таки и будет некоторый спад в предложении, то, на мой взгляд, он продлится не более 6–8 месяцев. За это время девелоперам в любом случае удастся нормализовать ситуацию.
Каким-то образом меняется ситуация с избытком торговой и офисной недвижимости в городе? Ее можно разделить по разным сегментам. Торговой недвижимости в Воронеже более чем достаточно. Ее действительно переизбыток. В офисной — то же самое. Ее владельцам хорошо бы заселить те площади, что сейчас свободны. В настоящее время доводятся до сдачи еще несколько объектов. А они уже изначально пустые… Сегодня есть спрос на производственную недвижимость, которая осталась нам в наследство с советских времен от военно-промышленного комплекса. Да, она требует очень серьезных финансовых вложений в ее капитальный ремонт. Но по местоположению и наличию инфраструктуры это очень востребованная недвижимость. Высокий спрос также существует в складском сегменте недвижимости. Причем это не склады класса «А» для больших ритейлеров, а площади в 300, 500, 1000 квадратных метров, предназначенные для малого и среднего бизнеса. Такие площади также пользуются спросом и для небольших производств. Это на сегодня самые востребованные сегменты рынка.
Это относится в первую очередь к недвижимости в пределах черты Воронежа? Да, так как для такого бизнеса принципиально важно, чтобы транспортное плечо логистики было небольшим. Для многих предприятий производственная недвижимость и склады нужны для работы непосредственно в городе. Эта недвижимость находится в постоянной работе. Поэтому востребованы в первую очередь именно эти склады. Но есть и производство, которое не требует постоянного городского движения. Его, конечно, как и крупные производственные предприятия, имеет смысл выносить за город — в Новую Усмань, Придонское, Семилуки и другие близлежащие районы.
А если брать небольшую торговую недвижимость — 100–200 квадратных метров, какая в этом сегменте ситуация? С начала года здесь ситуация не сильно изменилась. Если рассматривать недвижимость на улицах Плехановской, Кирова, Кольцовской, проспекте Революции, то сейчас на рынке ее достаточное количество. Вообще, в этом сегменте сейчас можно наблюдать вполне стабильную ситуацию. Эта недвижимость пользуется спросом, и идут ее нормальные продажи. Цена всегда зависит от трех факторов: первое — это месторасположение, второе — месторасположение и третье — месторасположение.
Значит, обладателям недвижимости на Плехановской и проспекте Революции можно в ближайшее время ни о чем не беспокоиться? Совершенно верно. Это же центральные улицы города, спрос на недвижимость там будет вечным.
Каковы Ваши ожидания динамики рынка недвижимости в перспективе на близайшие два года? Будет идти плавный рост во всех сегментах рынка. Конечно, за исключением торговой и офисной недвижимости. Интересно, что постепенно появляется спрос на спортивные объекты, причем возводимые как с участием городских властей, так и чисто коммерческого характера.
Последние годы складывалось впечатление, что спорт в Воронеже особенно никому не нужен… Да, так было раньше, но сейчас ситуация меняется. Уже существуют проекты, которые активно разрабатываются. Я не готов сейчас детально озвучить информацию о них, так как они находятся на, скажем так, зарождающейся стадии, но они есть. Как заявил наш губернатор Алексей Васильевич Гордеев, в каждом районе Воронежа должен быть свой Дворец спорта. И я не сомневаюсь, что государство поддержит их строительство. Но есть еще и интерес к таким объектам с стороны частного бизнеса. В городе есть инвесторы, готовые вкладывать средства в сооружение спортивно-развлекательных комплексов. В сочетании двух подходов — со стороны властей и коммерческих структур — и лежит развитие этого, бесспорно, перспективного сегмента недвижимости.
