Александр Калтыков,
управляющий партнер ГК «Основа»

Александр Олегович, что представляет собой бренд Hampton by Hilton и почему именно на нем был остановлен выбор?
Начнем с того, что у Hilton Worldwide, как и у любого другого крупного международного гостиничного оператора, в портфеле есть сразу несколько брендов. При этом каждый бренд подразумевает свой комплекс стандартов, рассчитанный на определенную целевую аудиторию. Стандарты основываются на множестве факторов, в том числе на местоположении гостиницы, деловой активности и туристической привлекательности города и региона. И наш выбор Hampton by Hilton действительно осуществлялся через призму оценки возможностей и требований бренда, их соответствия реальному положению дел и нашим ожиданиям. Так, например, на момент заключения договоренностей у нас уже был подходящий земельный участок в районе площади Застава, на котором уже был разработан фундамент и проведена инженерная подготовка (как известно, первоначально там планировалось строительство офисного центра площадью 10 тыс. кв. м). Участок лежит на главной магистрали, связывающей центр города с аэропортом, но при этом в стороне от шумного транспортного потока. Вместе с тем к моменту выбора гостиничного оператора мы уже понимали свою целевую аудиторию.
Совокупная масса многих факторов привела к тому, что мы остановились на бренде Hampton by Hilton. Причем мы не скрываем, что Hampton не был первым из рассматриваемых вариантов. Мы очень внимательно изучали предложения других гостиничных операторов. Так, одним из наиболее серьезных конкурентов Hampton, с которым мы также вели переговоры, был бренд Ibis европейского оператора Accor. Но в итоге мы все-таки отдали предпочтение бренду Hilton Worldwide; он держит лидерство по узнаваемости в России и в мире, а также по лояльности целевой аудитории. В пользу Hampton также высказались ряд уважаемых нами международных консультантов. Конечно, в Hampton есть свои ограничения. Там, в частности, не предусмотрен полноценный ресторан — по стандарту не требуется. Но в целом мы пришли к мнению, что Hampton идеально подходит к этому месту, к этому городу. Я могу убежденно об этом говорить, поскольку мы сейчас занимаемся построением гостиничной сети сразу в нескольких городах. Кроме Воронежа предполагается строительство минимум 4 гостиниц. Наиболее вероятные проекты — в Волгограде и Ростове-на-Дону, но это уже тема отдельного разговора.

Какова роль Дмитрия Дойхена в этом проекте?
С Дмитрием Юрьевичем Дойхеном, председателем совета директоров ГК «Спортмастер», мы уже давно работаем вместе. У нас были с ним совместные проекты, в том числе и в Воронеже. Например, «Автодом», представляющий собой автопарковочный комплекс формата «Auto House» на 500 машино-мест с профессиональной системой видеонаблюдения, который был реализован в 2006 году. Постепенно мы пришли к осуществлению более глобальных совместных проектов. И проект создания региональной гостиничной сети под брендами международных операторов возник естественным эволюционным путем. Общие инвестиции в воронежский проект должны составить 440 млн рублей, 50% из них — собственные средства Дмитрия Дойхена.

Уже известно, кто будет генеральным подрядчиком строительства?
В настоящее время мы находимся в процессе выбора. Сейчас проходит закрытый тендер, где определенным подрядчикам, которые способны выполнить этот объем работ, рассылается техническое задание. Исходя из их коммерческих предложений, оценки качества выполненных работ будет выбран один из генподрядчиков. Круг их очень обширный: международные, федеральные и местные.

Сейчас идут также и переговоры с банками? Можете их как-то прокомментировать?
Работа с банками ведется давно. Здесь стоит отметить такую тонкость — мы планируем именно проектное финансирование, а не просто кредитование. Главными в этом случае становятся вопросы по залоговому обеспечению и процентной ставке. Основная проблема именно в этом. Банков, желающих принять участие, немало, но у всех очень разные и не всегда реальные условия. Сам по себе гостиничный бизнес не является высокодоходным, поэтому основной акцент в нем смещен в стабильность. Поэтому приходится очень тщательно относиться к предлагаемым процентным ставкам, исходя из сроков окупаемости в 10–12 лет. Если ты не попадаешь в этот временной интервал, проект становится никому не интересным — ни инвесторам, ни кредитным организациям.
Фактически сейчас, и мы это уже озвучили, у нас есть предложения от «Газпромбанка», «Транскредитбанка» и Сбербанка. Все три предложения абсолютно разные, каждое имеет свою специфику. Но все они достаточно реалистичные. При этом переговоры находятся в довольно активной стадии — какие-то банки уже готовят заключения кредитных комитетов, кто-то из них еще продолжает делать анализ объекта.

То есть можно сказать, что в течение ближайшего времени Вы рассчитываете достигнуть окончательных договоренностей?
Тут надо понимать, что привлечение кредитных ресурсов происходит не только из-за необходимости получить дополнительные деньги на реализацию проекта. Оно возникает из-за желания сделать проект максимально открытым и получить еще одного участника — сторону, которая могла бы также влиять на проект, контролировать его. Это всегда идет на пользу самому проекту. Проекты, реализуемые без привлечения банковских ресурсов, как правило, вызывают массу вопросов у инвесторов «второй волны».
По большому счету, если нам не удастся получить проектное финансирование от банков, особых проблем это не составит — ресурсов основного инвестора хватит и для самостоятельного возведения объекта. Но мы исходим из того, что банки заинтересованы в гостиничных проектах не меньше девелоперов — рынок торговых и офисных площадей на ближайшие 3–5 лет исчерпан, а в качественной инфраструктуре, к какой относятся гостиницы, наблюдается дефицит. И сейчас у нас есть все шансы получить кредитные деньги к началу строительства, а это второй квартал 2011 года.

Как Вашей компанией производилась оценка воронежского гостиничного рынка?
Оценка гостиничного спроса — вопрос непростой. Существует очень много условных оценок. На что ориентировались мы? Во-первых, на интерес самих гостиничных операторов, то есть мы посмотрели открытые планы операторов по входу в регионы России и изучили, где, в каких городах пересекаются их интересы. Отмечу, что Воронеж в эти города входит. Второй момент — мы видим такую тенденцию на рынке: бренды вытесняют «небренды» во всех сферах. Яркий пример можно привести из сферы ритейла, где даже при насыщенном рынке, когда приходят сетевые операторы, они вытесняют местных игроков. Поэтому мы считаем, что даже в случае насыщения местного гостиничного рынка однозначно будет происходить его перераспределение в пользу сетевых брендов. Если говорить о цифрах, имеющихся из открытых источников, то емкость воронежского гостиничного рынка составляет от 2000 до 5000 номеров.

2–5 тысяч — это достаточно большой разброс…
Да, согласен. Но мы ориентируемся все же на 1–2 тысячи номеров. Эти цифры определились из прямого общения со многими участниками рынка, представителями гостиничных операторов и экспертов при работе на выставках и других отраслевых мероприятиях. Дело в том, что в подобных оценках всегда возникает вопрос, а можно ли каким-то образом застраховать прогноз? А когда понимаешь, что нельзя, становится ясно, что для принятия решения прогнозов вполне достаточно. А 2000 или 5000 — разница уже становится непринципиальной. Кроме того, могу сослаться на мнение представителя одной из крупнейших гостиничных сетей, согласно которому любой российский город с населением свыше 500 тыс. человек легко выдержит минимум два гостиничных бренда.

А как Вы относитесь к планам строительства гостиниц в Воронеже, которые с завидной регулярностью появляются в прессе?
Мы в целом поддерживаем идею — «больше гостиниц хороших и разных!». Есть разные этапы эволюционного развития рынков. Сейчас многие могут заявлять свои планы, и, возможно, многие и построят гостиницы. Но в дальнейшем брендовые сети их или перекупят, или создадут более конкурентный продукт. Все будет так, как происходит во всем мире. Губернатор Воронежской области неоднократно высказывался о том, что отсутствие выставочных центров и гостиниц является сдерживающим фактором развития региона. Если, например, появится деловой центр, такой, каким, например, заявляется «Воронеж-Сити», то он будет иметь явно не только воронежское значение, но и общерегиональное. А повышение деловой активности в регионе повлияет на заполняемость всех качественных гостиниц города, в том числе и нашей.

Насколько важное значение имеет для проекта его одобрение со стороны областной администрации и лично губернатора Алексея Гордеева?
Слова одобрения от губернатора или его позиция, что это нужно для города, имеют очень весомое значение. Все, что делает губернатор, и все, что он заявляет, вырабатывает у всех общее понимание того, как, в каком направлении регион развивается, какая инфраструктура нужна региону и как она может служить развитию бизнес-среды. Все взаимоотношения с губернатором впоследствии выражаются в заключенных соглашениях, из которых следуют разные встречи с чиновниками, реально влияющими на проект. Взаимопонимание с областными властями позволяет в рамках существующего законодательства более оперативно решать различные вопросы. Нам есть с чем сравнивать. Как я говорил, мы работаем и в других регионах. И нам нравится подход воронежских властей, понимающих, что инвестиции в подобные проекты очень нужны. Их поддержка, даже сейчас, на этом уровне, уже, безусловно, чувствуется. При этом я уверен, что это — только начало нашей совместной работы, результаты которой будут не на словах, а на деле способствовать развитию областного центра.

Что можно ожидать от бренда Hampton by Hilton?
Изначально 50% аудитории Hampton — это командировочные деловые люди, у которых очень мало времени. Второй сегмент, сразу оговорюсь — за границей, — это семьи, которые путешествуют. В нашем случае несравнимо больший акцент будет сделан на командировочных людей. Поэтому сама компоновка услуг и планировка гостиницы устроена таким образом, чтобы деловой человек мог эффективно использовать здесь свое время. С одной стороны, там нет ничего лишнего, с другой — все, что там есть, сделано на хорошем уровне.
Проживание в гостинице включает обслуживание в номерах — все, что клиент захочет, будет ему доставлено. Номер оборудован специальным рабочим местом, включающим кресло, стол с подставкой. По сути — это мини-офис в номере. Лобби гостиницы — это такое очень сегментированное пространство, которое подразумевает возможность сразу для большого числа клиентов отеля проводить встречи и переговоры. Разумеется, на территории гостиницы будет функционировать Wi-Fi, это даже не обсуждается.
Во всех Hampton обязательно присутствуют фитнес-центры. Американцы — сторонники здорового образа жизни и транслируют эти принципы по всему миру. Ресторана, как мы говорили раньше, в гостинице не будет, но в круглосуточно работающем лобби-баре будет присутствовать расширенное меню. В дополнение к этому можно отметить также наличие нескольких переговорных для организации более широких встреч.

Какой-то адаптации к российскому рынку не будет? Hampton в России и, например, в США будут абсолютно одинаковы?
По многим параметрам — да. Конечно, какой-то национальный колорит будет присутствовать, но в большинстве своем все будет стандартно. Ведь проживание в бренде — это всегда гарантия того, что ты будешь в окружении современных технологий. Бренд Hampton — это один из основных брендов Hilton, который, в частности, в последние годы лидирует в США. Hampton в любой точке земного шара остается Hampton. Так будет и у нас. По крайней мере, на те 22 года, на которые подписан договор коммерческой концессии.

К какому классу, «звездности» относится Hampton by Hilton?
Здесь важно понимать, что классность и звездность — не равнозначные понятия, и все международные операторы не любят понятие звездности. В случае с Hampton — он ближе к эконом-классу по международной классификации. Но эконом-класс в их представлении серьезно отличается от российского. В России есть ассоциация гостиничного бизнеса, которая вырабатывает стандарты по звездности. Стандарт определяется суммой баллов. Баллы выставляются за каждый из параметров — размер номера, площадь бассейна, количество мест в ресторане и т. д. В зависимости от суммы факторов набирается очередная звезда. Ничего общего с теми же звездами, которые есть за границей, это не имеет. Конечно, есть и те, кто вешает звезды, не проходя никакой сертификации. Но в случае международного рынка мы говорим об устоявшихся брендах, устоявшихся форматах. Так, есть шесть форматов: бюджетный, эконом-класс, mid scale, upscale, upper upscale, luxury.
Если говорить о Воронеже, то лучшее, что у нас сейчас есть, — это «АртОтель». Все считают, что это 5 звезд. Если бы мы привели все к формату международной классификации, то он, вероятнее всего, соответствовал бы уровню mid scale, то есть средний. Исходя из данной оценочной шкалы, Hampton by Hilton — это эконом-формат. Но мы понимаем, что для воронежского рынка это будет средний класс. Хотя, я считаю, что в течение ближайших трех лет ситуация на гостиничном рынке страны очень сильно изменится из-за увеличения предложения со стороны международных операторов — бренды станут узнаваемы, и люди, которые ездят по стране, все больше будут обращать на них внимание. Звездами очень легко обмануться, а бренды — это всегда бренды.

Быстрый поиск: Бизнес, Гостиничный бизнес, Коммерческая недвижимость